“三圈一帶”的戰略布局，是金科股份（000656.SZ）在過(guò)去一年疫情影響下的護城河。面臨行業(yè)新的歷史周期，金科也找到了新的戰略發(fā)展拐點(diǎn)。

長(cháng)三角經(jīng)濟圈，則是金科 “三圈一帶”（即京津冀經(jīng)濟圈、長(cháng)三角經(jīng)濟圈、珠三角經(jīng)濟圈和長(cháng)江經(jīng)濟帶）戰略布局的重要組成部分。

在金科華東區域，金科多城市并行布局，尤以南京、蘇州、無(wú)錫、合肥、徐州、上海等城市為主，目前不乏流量兼顧利潤的產(chǎn)品，比如無(wú)錫金科蠡湖、合肥半島一號、蘇州印象平江、徐州金科漢王聽(tīng)泉小鎮等，堅定了金科華東持續在核心城市精耕的信心。

截至2021年11月，金科華東區域進(jìn)駐33個(gè)城市，累計開(kāi)發(fā)項目100個(gè)。2021年，金科華東在常州、淮安、淮南、南京、無(wú)錫五個(gè)城市獲取新地塊，在長(cháng)三角持續深耕。

“三道紅線(xiàn)”等監管政策收緊，導致房地產(chǎn)進(jìn)入縮表周期，金科集團面臨新的戰略發(fā)展拐點(diǎn)，尋求新的利潤增長(cháng)空間過(guò)程中，產(chǎn)品力與服務(wù)力或成為轉向的關(guān)鍵。過(guò)往幾年踏上規模擴張的快車(chē)道，金科華東這駕快車(chē)又將馳向何方？面對日益嚴峻的市場(chǎng)環(huán)境，金科華東又做了哪些準備？

堅定看好長(cháng)三角，精耕與外延發(fā)展相結合

華東是金科外延發(fā)展的第一站。2006年，金科從山城重慶出發(fā)，第一站首選無(wú)錫，開(kāi)始了全國化拓展的進(jìn)程。

15年間，金科“深耕”華東，不斷做大做強，目前已經(jīng)在江蘇、安徽、浙北、上海的33座城市，實(shí)現了超100個(gè)項目的全業(yè)態(tài)深度布局。

金科華東地處長(cháng)三角經(jīng)濟圈，是金科集團“三圈一帶”（即京津冀經(jīng)濟圈、長(cháng)三角經(jīng)濟圈、珠三角經(jīng)濟圈和長(cháng)江經(jīng)濟帶）戰略布局的重要組成部分。

應對新周期之前，金科華東已形成一套經(jīng)過(guò)實(shí)踐的投資邏輯。金科華東積極在南京、蘇州、無(wú)錫、合肥、徐州、上海等城市布局，主要基于“城市的綜合發(fā)展能級、城市具備規模優(yōu)勢、城市的客群對品質(zhì)的要求較高”三點(diǎn)考量。

在確定精耕城市清單后，金科華東就會(huì )明確在這些城市需要達到什么樣的規模量級，然后去對標當地Top20、Top10企業(yè)，按照計劃有序向前推進(jìn)。

以江蘇為例，金科華東在這一GDP大省的布局策略是：聚焦加倉深耕重點(diǎn)二三線(xiàn)城市，擇機進(jìn)駐揚泰鹽連和蘇北優(yōu)質(zhì)縣域。寧蘇錫核心城市供地將較為集中，適合結構性增持；常通徐宿重點(diǎn)三線(xiàn)城市土拍高熱，留足安全邊際，伺機加倉深耕；關(guān)注揚泰鹽連城市主城機會(huì )，推進(jìn)蘇中蘇北都市圈布局。

與此同時(shí)，為響應集團高質(zhì)量發(fā)展，金科華東區域先后成立經(jīng)營(yíng)體檢小組、風(fēng)險體檢小組等，出臺各項標準化管理辦法，致力于精細化管理、高質(zhì)量發(fā)展。這就是金科華東外延式發(fā)展的基礎，經(jīng)過(guò)風(fēng)險體檢小組等部門(mén)的調研，金科華東發(fā)現蘇錫通A類(lèi)縣域市場(chǎng)容量有支撐，但土拍升溫，于是便對這些縣域市場(chǎng)控制投資預期；蘇北沭陽(yáng)、泗陽(yáng)、漣水、東臺、灌云、東海等A類(lèi)縣域容量及市場(chǎng)佳，金科華東重點(diǎn)關(guān)注，積極擇機進(jìn)駐。 

行業(yè)新周期來(lái)臨，金科也迎來(lái)關(guān)鍵的年份。

做產(chǎn)品長(cháng)期主義者，營(yíng)造金科式美好生活場(chǎng)景

金科始終相信，企業(yè)只有具備強大的免疫力才能度過(guò)危機。而在金科眼里的“免疫力”正是產(chǎn)品力和服務(wù)力。

產(chǎn)品力提升方面，金科提出打造“三高兩好”的產(chǎn)品，即“去化好、利潤好，高顏值、高體驗、高附加值”，并專(zhuān)門(mén)成立了產(chǎn)品力提升小組，華東區域更率先設立產(chǎn)品體驗官，提升人居體驗。疫情常態(tài)化之下，金科產(chǎn)品研發(fā)團隊開(kāi)始重點(diǎn)考慮戶(hù)型設計如何做變化才能更符合客戶(hù)的需求，比如歸家的動(dòng)線(xiàn)、玄關(guān)收納、社交空間等。

對金科來(lái)說(shuō)，“產(chǎn)品力”是營(yíng)造美好生活場(chǎng)景并完美兌現的能力。越是在逆境，項目品質(zhì)對于銷(xiāo)售的支撐力就會(huì )越高。

解讀金科的產(chǎn)品力，要從金科閱讀土地的能力開(kāi)始。尊重自然，溯源歷史，是金科梳理從人文內涵到建筑哲學(xué)方面的建筑心得。

2007年，金科無(wú)錫首個(gè)人居作品——金科觀(guān)天下，以“空中院館”專(zhuān)利創(chuàng )新戶(hù)型，致敬這座古老人文城市；2010年，金科為蘇州這座千年古城帶來(lái)了 “金科王府”，展現“金科墅”的魅力，成為城市名片；2016年，金科在南京東大門(mén)、國家4A級風(fēng)景區寶華山南麓，打造了進(jìn)入南京的第一個(gè)山居院墅作品——金科觀(guān)天下，一舉成為南京“現象級爆款”；再及至后來(lái)的無(wú)錫金科蠡湖、合肥金科博翠天辰、蘇州印象平江、南京金科博翠花園、阜陽(yáng)集美陽(yáng)光，金科在華東的業(yè)主已經(jīng)超過(guò)10萬(wàn)戶(hù)。

金科善于將產(chǎn)品研究前置，在金科看來(lái)，好產(chǎn)品與高效率并不矛盾，所以金科對產(chǎn)品的設計理念、空間關(guān)系、工藝工法等細節會(huì )花費大量的時(shí)間深入研究。最近，金科還推出了”UP+”4大價(jià)值體系8大美好場(chǎng)景52項主張，持續精研產(chǎn)品力。

從另外一個(gè)角度看，服務(wù)力也是產(chǎn)品力。在社區服務(wù)這條擁擠的賽道上，各方比拼的是高效性和前瞻性。金科早早布局智慧服務(wù)，有效解決社區服務(wù)痛點(diǎn)，讓新技術(shù)、新場(chǎng)景在社區服務(wù)中得到落地呈現。

2021年，金科還提出了標準化、專(zhuān)業(yè)化的“心悅服務(wù)”體系，涵蓋從買(mǎi)房、交付到入住的每一個(gè)環(huán)節，多達2193個(gè)細項。它是金科在服務(wù)產(chǎn)品上又一次全新創(chuàng )新，建立了更精細化、場(chǎng)景化的全生命周期服務(wù)，保證交付前至交付后，業(yè)主都能有賞心悅目的觀(guān)感。

如今，金科服務(wù)已形成 “金管家”、“金悅家”、“金慧家”三大服務(wù)體系，打造人、云、端的智慧社區生態(tài)，從傳統園區服務(wù)擴展到業(yè)主“醫、食、住、行”的生活全方位服務(wù)。

除了繼續做好社區服務(wù)，金科服務(wù)將利用自身優(yōu)勢，搶灘智慧城市項目、產(chǎn)業(yè)園區項目，做到高質(zhì)量的增長(cháng)。

在土地效益漸趨下降的當下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨大考驗。面臨企業(yè)戰略新發(fā)展拐點(diǎn)，金科已經(jīng)做好了準備。

金科華東關(guān)鍵之年，發(fā)力多元化新賽道

2020年末，金科正式對外發(fā)布新五年戰略規劃，提出要堅持“四位一體、生態(tài)協(xié)同”的高質(zhì)量發(fā)展，即精耕地產(chǎn)主業(yè)，做強智慧服務(wù)，做優(yōu)科技產(chǎn)業(yè)，做實(shí)商旅康養，在此基礎上進(jìn)一步整合產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)圈。

隨著(zhù) “四位一體、生態(tài)協(xié)同”的戰略深入，金科華東從“地產(chǎn)+”多元化發(fā)展出發(fā)，邁入高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵之年。

徐州金科聽(tīng)泉漢王小鎮，作為金科華東首個(gè)集地產(chǎn)主業(yè)、智慧服務(wù)、科技產(chǎn)業(yè)、商旅康養多業(yè)態(tài)于一體的項目，是金科多元化道路上的一張有力名片。項目占地約606畝，總投資約52億元，將打造融合徐州文化底蘊的全國領(lǐng)先的綜合型頤養小鎮。

目前，漢王聽(tīng)泉小鎮的文化展示中心已經(jīng)開(kāi)放，此前還榮獲“紐約設計獎金獎”。該項目的住宅布局及建筑形制、共享街區設計、全齡康養服務(wù)體系，得到了市場(chǎng)的高度認可，也是國內小鎮項目的一個(gè)優(yōu)秀范本。

項目?jì)渖?，金科華東秉持多元原則。招拍掛和收并購并舉，同時(shí)開(kāi)始發(fā)力代建。就在今年10月，金科華東成立了華東康養事業(yè)部，此外還成立了商管事業(yè)部，后期會(huì )加強康養項目的拓展及布局，并會(huì )涉足城市更新、鄉村振興，以及輕資產(chǎn)的運營(yíng)和管理。

2021年，金科華東確立了新的發(fā)展目標。一是優(yōu)化投資布局結構，實(shí)現拿地模式多元化；二是堅持客戶(hù)導向，落實(shí)管控動(dòng)作，提升產(chǎn)品品質(zhì)及創(chuàng )新力；三是提質(zhì)量、保交房，樹(shù)立行業(yè)標桿；四是以客戶(hù)價(jià)值為導向，多維度提升客戶(hù)滿(mǎn)意度。

以穩健的財務(wù)指標和充沛的現金流作為基礎，金科華東將持續打造“投資力、產(chǎn)品力、服務(wù)力”三大核心競爭力放在更重要的位置，不斷深化“地產(chǎn)+”多元化發(fā)展戰略，進(jìn)一步突破業(yè)務(wù)圍欄。